Hacienda encarece la fiscalidad de las plusvalías

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Calcule el "hachazo" fiscal que le espera si vende su casa antigua en 2015.
  • La decisión del Gobierno puede presionar a la baja los precios de aquí a final de año
  • El cambio normativo también eleva el IRPF en el caso de donaciones de inmuebles

La reforma fiscal elimina las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento que se aplican en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas. La medida encarecerá la factura fiscal a partir de 2015 para los contribuyentes que vendan pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994. 

Tributación en 2014

Plusvalía bruta

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Coeficiente de actualización

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Ganancia sujeta a reducción

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Porcentaje de reducción (%)

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Plusvalía corregida

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Cuota a pagar

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Tributación a partir de 1 de Enero de 2015

Plusvalía bruta

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Coeficiente de actualización

Se elimina

Ganancia sujeta a reducción

Se elimina

Porcentaje de reducción (%)

Se elimina

Plusvalía corregida

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Cuota a pagar

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Un contribuyente adquirió un piso en 1976 por dos millones de pesetas (12.020 euros) y ahora decide venderlo y le ofrecen 220.000 euros. Con la ley vigente, el vendedor pagará 10.869 euros en el IRPF por la ganancia patrimonial. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2015, el coste fiscal para el ejemplo supuesto se eleva a 43.995 euros. Es decir, la diferencia entre vender un piso el 31 de diciembre de este año o hacerlo 24 horas más tarde asciende a 33.126 euros.

La plusvalía que obtiene un contribuyente se corrige por los coeficientes de depreciación monetaria que se incluyen cada año en los Presupuestos Generales del Estado. Además, aquellos que compraron antes del 31 de diciembre de 1994 tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006. La ganancia imputada durante este período se reduce por los coeficientes de abatimiento y puede llegar a quedar exenta para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1986.

La rebaja de los tipos impositivos en el tramo del ahorro no compensa el incremento que sufrirán muchos contribuyentes 

Así, los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria permiten rebajar notablemente la plusvalía a efectos fiscales. Por ejemplo, si se compró una vivienda –incluidos los gastos de gestión como la notaría y los impuestos– por 10.000 euros en 1980 y se vende ahora por 200.000 euros, la ganancia patrimonial asciende a 190.000 euros. Sin embargo, con las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento, la plusvalía a efectos tributarios se reduce a 47.730 euros. A partir de 2015, y siguiendo con este ejemplo, toda la ganancia patrimonial (190.000 euros) tributará.

Quienes tengan un piso comprado muchos años atrás y estén pensando en venderlo, deberían acelerar el proceso para evitar el castigo fiscal que incluye la reforma del Gobierno. El comprador, por su parte, tendrá en la reforma fiscal un arma de presión adicional para rebajar el precio.

Por otra parte, en términos fiscales, la donación de una vivienda tributa como una venta. Es decir, si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía en función del precio al que compró la vivienda y el precio de mercado vigente en el momento en que se produce la donación. Así, todo apunta que la reforma fiscal acelerará las donaciones de vivienda para evitar el castigo fiscal en el IRPF que se producirá a partir de enero de 2015.

Se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de la vivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años y la exención por reinversión de la vivienda habitual.

En 2015, los primeros 6.000 euros tributarán al 20%, entre 6.000 y 50.000 euros aplicarán un 22% y por encima de ese umbral pagarán un 24%.

Los contribuyentes que compraron recientemente una vivienda –y por lo tanto no aplican el coeficiente de abatimiento– son los potenciales beneficiarios de esta rebaja de tipos. Sin embargo, es muy probable que el precio de sus casas se haya depreciado y, por lo tanto, la venta no genere ninguna plusvalía. Y en caso de ganancias reducidas, la corrección por inflación permite actualmente reducir hasta cero la cuota a pagar. Por ejemplo, si un contribuyente compró una vivienda por 275.000 euros en 2002 y la vende ahora por 300.000 euros no tributará porque la plusvalía actualizada a la inflación resulta negativa. En 2015, en cambio, esta misma operación generará una ganancia a efectos fiscales de 25.000 euros.

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